Как продать квартиру, полученную по завещанию – риски покупателя. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству? Купить квартиру наследство по завещанию

На рынке недвижимости существует много способов для обмана покупателей. Сомнительной славой пользуются сделки с наследуемым имуществом. Результатом сделки может стать длительные судебные тяжбы с другими наследниками. Однако этого можно избежать. Покупка квартиры полученной по наследству – важный и непростой вопрос, рассмотрим его подробнее.

Риски покупки квартиры по наследству

Относится к перечню правоустанавливающих документов. Таким образом, лицо, получившее недвижимое имущество в наследство, становится полноправным собственником объекта.

В соответствии с Гражданским кодексом собственникам имеет право самостоятельно определять дальнейшую судьбу объекта. Он может ей владеть, пользоваться распорядиться (продать, подарить, завещать).

Риски при покупке связаны с возможностью выявления других получателей имущества. Если наследники не знали о смерти собственника или по другим уважительным причинам не смогли своевременно заявить о своем праве, возможно восстановление срока вступления в наследство в судебном порядке.

В случае восстановления срока, недвижимое имущество, полученное в наследство, приобретет еще одного собственника. Так как права гражданина нарушены, он может требовать отмены сделки.

Закон предусматривает следующие способы передачи прав на имущество покойного собственника:

• письменное волеизъявление (завещание);
• нормы гражданского законодательства (наследование по закону).

Рассмотрим их подробнее.

По закону

Покупка квартиры, полученной по наследству в соответствии с нормами законодательства, является более рискованным вариантом, по сравнению с завещанием. Основанием для возникновения права на получение собственности покойного в соответствии с нормами закона являются родственные связи.

Выявление новых родственников, в частности внебрачных детей, является распространенной проблемой при наследовании. Если другие члены семьи не знали о внебрачном ребенке или не поддерживали с ним отношения, то гражданин мог не получить информацию о смерти родителя.

Важно! При наличии официальных документов, подтверждающих родственную связь, внебрачные дети имеют такие же права на имущество покойного родителя, как и рожденные в браке.

Правом на наследство также наделены дети, которых собственник не воспитывал, уклонялся от исполнения обязанностей по их содержанию или был лишен родительских прав.

По завещанию

Покупка квартиры по наследству – риски, а при наличии завещания риски встречаются реже, так как письменное волеизъявление покойного собственника включает перечень будущих собственников имущества. Появление дополнительных наследников маловероятно.

К моменту вступления в наследство требования лиц, имеющих право на обязательную долю в наследственном имуществе уже определены. Наследники по завещанию, не желающие принимать объекты собственности, уже написали отказ.

Основным рисками при покупке квартиры, являются:

• появление наследника по завещанию, который не знал о смерти собственника;
• оспаривание волеизъявления заинтересованными лицами.

Вопрос о появлении дополнительных получателей имущества при наследовании по завещанию можно решить, попросив ознакомиться с завещанием. Наследник не обязан представлять такую информацию, но при желании совершить сделку может пойти на уступки.

Из документа будет ясно, могут появиться дополнительные претенденты или нет. Например, если продавец является единственным наследником, то вероятность рисков минимальна.

Оспаривание завещания заинтересованными лицами является популярным судебным разбирательством. Однако процент принятых положительных решений по иску менее 30%. Поэтому риск потери жилплощади незначительный.

Наиболее опасным является выявление старого, забытого завещания, которое не было отменено собственником. Если наследники по закону уже вступили в права и продали недвижимость, законный наследник имеет право защитить свои интересы в суде.

Важно! При отказе наследников от возмещения ущерба, гражданин имеет право на обращение в суд в течение 10,5 лет после смерти собственника. Таким образом, в течение указанного времени покупатели могут получить претензию от законных наследников.

Срок давности и риски при покупке

Закон устанавливает срок для заявления требований на имущество покойного. Он составляет 6 месяцев со дня гибели собственника. Считается, что в указанный период все вопросы, связанные с наследованием должны быть решены.

На практике все более сложно. Если лицо не могло обратиться к нотариусу вследствие болезни, тюремного заключения или отсутствия информации о смерти собственника, оно имеет право на долю имущества.

Первоначально гражданин должен обратиться к другим наследникам. Если стороны добровольно урегулируют вопрос, то нотариус изменит свидетельства о праве на наследство. Долю за проданное имущество наследники могут выплатить самостоятельно.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

Покупка квартиры полученной по наследству менее 3 лет в собственности является самой проблемной ситуацией для приобретающей стороны.

Лицо, получившее недвижимость в наследство и желающее продать ее ранее 3 лет со дня получения свидетельства о наследстве, обязано оплатить НДФЛ. Его сумма составит 13% от суммы сделки. Не облагается налогом сделка, цена объекта в которой не превышает 1 млн. руб.

Для того чтобы избежать выплаты НДФЛ, наследник может просить покупателя указать меньшую сумму в договоре купли-продажи. Разницу в стоимости покупатель отдает продавцу наличными. Искусственное уменьшение цены является незаконным, но большинство покупателей соглашаются на подлог.

При этом в случае появления новых наследников, выявления скрытых недостатков в объекте недвижимости и других судебных тяжбах, взысканию будет подлежать только сумма, указанная в договоре. Покупка квартиры в собственности менее 3 лет по наследству ведет исключительно к выгоде продавца. Покупатель оказывается в рискованной ситуации.

Покупке квартиры более 3 лет вступления в наследство

Спустя 3 года, после вступления в наследство, собственник имеет право продать объект недвижимости, без выплаты налога. Риском для покупателя остаются граждане, которые не успели заявить о своих правах на долю в наследственном имуществе.

Право требования сохраняется у законных наследников в течение 10,5 лет после возникновения оснований для открытия наследства. В указанный период требование о получении доли наследства будут удовлетворены судом.

Доверенность и риски

Покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать, покупая квартиру по доверенности. Гражданский кодекс предусматривает возможность совершения сделки лично или через доверенное лицо. Для этого гражданин должен предоставить гражданский паспорт и доверенность, заверенную нотариусом.

Возможен другой вариант заключения сделки. Если жилое помещение находится в долевой собственности, то владельцы долей могут оформить доверенность на одного из них.

Для уменьшения рисков при совершении сделки целесообразно познакомиться с собственниками лично. Для этого достаточно присутствия всех владельцев жилплощади при заключении договора и при передаче документации в Росреестр.

Отказ собственника от присутствия всех владельцев при оформлении договора может быть тревожным знаком. Один из собственников может быть болен алкоголизмом, наркоманией, введен в заблуждение, находиться в местах лишения свободы. Во избежание сложностей целесообразно отказаться от заключения подобной сделки.

Кроме того, доверитель имеет право одностороннего отзыва документа. Если доверенность была верна на день получения залога, но перестала действовать через пару дней, покупатель должен будет искать свои денежные средства у постороннего лица. В таком случае возможность возврата залога минимальна.

Важно! Покупка квартиры доставшейся по наследству осуществляется только лично у собственника. Участие доверенного лица, особенно в финансовых вопросах, необходимо исключить.

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

При покупке квартиры, полученной в наследство, необходимо быть достаточно осторожным. Сложности, возникающие в процессе, можно предусмотреть. Для этого необходимо проверить:

1. Основания для открытия наследства. Закон предусматривает возможность вступления в наследство после смерти собственника и в случае признания его умершим. Гражданин, признанный умершим, может вернуться и потребовать имущество обратно. Чтобы избежать такого развития событий, нужно ознакомиться со свидетельством о смерти.
2. Информацию о других наследниках. Для этого необходимо ознакомиться с документами о браках покойного, выпиской из домовой книги о лицах, зарегистрированных и снятых с учета, по указанному адресу. Каждый из наследников должен предоставить согласие супруга на продажу имущества.
3. Дееспособность продавцов. Этот факт необходимо уточнять при всех сделках купли-продажи недвижимости. Для этого можно запросить у гражданина справку из ПНД.
4. Завещание. При наличии волеизъявления покойного, необходимо ознакомиться с его условиями. Документ может содержать . Это позволит его родственнику или иждивенцу проживать в квартиру даже после ее продажи.
5. Техническая документация на квартиру. Обязательным условием при совершении сделки является предоставление технического паспорта из БТИ. Документ выдается только собственнику жилого помещения. Его отсутствие может быть показателем мошеннических действий.
6. Доверенность. Если покупатель согласился на сделку с доверенностью, то необходимо изучить документ. Уполномочено ли доверенное лицо на подпись договора и на получение денежных средств.
7. Стоимость. Заведомо низкая стоимость один из методов мошенников для привлечения жертв. Если цена на жилплощадь отличается от рыночной на 20 и более процентов, не стоит соглашаться на совершение сделки. Не имеет значения, чем аргументирована низкая стоимость. Срочностью, переездом, разводом.

Покупка наследственной квартиры имеет риски для покупателя. Но на рынке недвижимости существует множество вариантов обмана и с другими вариантами квартир. Поэтому не стоит бояться такой сделки. Необходимо тщательно проверить документацию на жилье, на наследство, познакомиться с другими собственниками. Идеальным является вариант покупки квартиры, спустя 10,5 лет после смерти предыдущего владельца.

Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 8 мин.

Продажа квартиры, полученной по наследству, осуществляется, когда уже есть свидетельство о праве на наследство и выписка из Росреестра. При этом налогом облагаются сделки, при которых право собственности на унаследованную недвижимость составляет менее трех лет.

Наследование – это узаконенная государством процедура по переходу прав собственности наследодателя правопреемникам после его смерти. Продажа унаследованной недвижимости имеет ряд особенностей, которые стоит учитывать при совершении сделки.

Продажа квартиры полученной по наследству возможна только после того, как наследник зарегистрирует на нее право собственности. Для этого он:

1. В течение полугода со дня открытия наследства обращается к нотариусу.
2. После шести месяцев со дня смерти наследодателя получает свидетельство о праве на наследство.
3. На основании этого документа оформляет право собственности на квартиру.

После этого продать жилье можно по обычной схеме.

Однако стоит учитывать, что наследуемое имущество может перейти к наследнику по двум основаниям:

1. По закону.
2. По завещанию.

В первом случае наследство распределяется между правопреемниками согласно очередям, регламентированным статьями 1142-1145 Гражданского Кодекса РФ. Во втором – квартиру унаследуют лица, указанные в завещании.

Важное значение имеет и количество собственников продаваемой квартиры. Если это один правопреемник, процедура продажи существенно упрощается. В случае нескольких владельцев, отчуждение квартиры может иметь две формы:

1. Продажа квартиры и последующее распределение полученных денежных средств между собственниками.
2. Продажа доли.

Продажа доли в наследуемой квартире

Продать долю в наследуемой квартире можно. Однако эта процедура подразумевает под собой более длительный подготовительный этап, чем при продаже целого жилья. В этом случае оно поделено между иными правопреемниками, каждый из которых обладает преимущественным правом выкупа на отчуждаемую долю. Это означает, что:

1. Перед тем как продать свою долю, наследнику необходимо предложить купить ее другим собственникам квартиры.
2. Предложение о покупке оформляется в письменном виде. В приоритете – направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого. Это гарантирует законный правовой порядок совершения сделки и защиту прав наследника в случае, если другие собственники после длительного времени передумают и потребуют переоформление доли на их имя.
3. Собственникам дается месяц на принятие решения. В случае отказа или отсутствия ответа с их стороны наследник имеет право продать наследуемую долю третьим лицам. Однако стоимость не должна превышать цену, указанную в предложении другим собственникам.

Примечание . Как и в случае с целой квартирой, перед продажей доли необходимо вступить в наследство и оформить право собственности на свое имя. Иначе сделка будет признана недействительной.

Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников

Если наследников несколько и один из них решает продать квартиру, необходимо заручиться согласием всех остальных собственников жилья. Если хотя бы один из них будет против, продажа невозможна. В таких ситуациях остается один выход – отчуждение доли.

Однако если все наследники намерены продать квартиру, каждый из них должен зарегистрировать право собственности на свою долю.

После этого продажа осуществляется в следующем порядке:

1. Согласование условий. На этом этапе все собственники договариваются о цене сделки, дате продажи и иных нюансах, необходимых для отчуждения жилья. Урегулированные условия фиксируются в договоре купли-продажи.
2. Удостоверение договора у нотариуса. Это важный момент, без которого будущая продажа будет невозможна. Специалист проверяет законность совершения сделки и ставит регистрационную отметку в договоре.
3. Совершение сделки. Стороны подписывают договор, производится оплата.
4. Регистрация права собственности. После этого покупатель обращается в Росреестр, где получает выписку, подтверждающую факт владения приобретенной недвижимостью.

Примечание . При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько правопреемников, в договоре следует указать полагающуюся денежную часть каждому из них.

На что стоит обратить внимание

Продажа унаследованной квартиры – процедура не простая. Несмотря на то, что ее отчуждение немногим отличается от обычной сделки купли-продажи, есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание:

• Принятие наследства подразумевает под собой одновременный переход всех долговых обязательств к правопреемнику. Это значит, что все задолженности и неустойки подлежит выплатить новому владельцу квартиры. Поэтому перед ее продажей необходимо закрыть все долговые обязательства.
• Наличие обременения. Перед сделкой стоит удостовериться, что в продаваемом жилье нет зарегистрированных граждан. В случае их наличия продать его будет не просто. Сложность в том, что прописанный ранее гражданин может отказаться выписываться из квартиры после смерти наследодателя. Здесь важно учитывать, на каком основании он проживает в квартире. Если причины не обоснованы и незаконны, выселение производится принудительно в судебном порядке.
• Большой риск, связанный с продажей унаследованного жилья, заключается в наличии потенциальных правопреемников. Особенно это касается ситуаций, при которых оно наследовалось по закону. Нередки случаи, когда после продажи квартиры объявляются родственники, претендующие на наследство и требующие предоставления доли. В таких ситуациях сложно найти компромиссное решение, чаще всего появляется необходимость обращения в суд. Кроме этого, даже при отсутствии завещания есть лица, имеющие право на наследство. Это нетрудоспособные дети, родители, супруг наследодателя.
• Если иные правопреемники отказываются от своей доли, необходимо заручиться отказом в письменном виде. Иначе в любой момент они смогут потребовать причитающееся им по закону.

Порядок проведения сделки

Процесс продажи унаследованной квартиры делится на три последовательных этапа, каждый из которых имеет правовое значение:

1. Вступление в наследство.
2. Оформление права собственности.
3. Заключение договора.

Вступление в наследство

Вступление в наследство – важная составляющая, без которой продажа унаследованной квартиры будет невозможна. Независимо от того, на каком основании наследуется имущество (по закону или завещанию), правопреемнику следует обратиться к нотариусу. Срок – в течение полугода со дня открытия наследства (а равно этому смерти наследодателя).

В случае пропуска срок можно восстановить в судебном порядке. Но для этого требуется соблюдение особых условий:

1. Наследник не знал или не мог знать о смерти наследодателя.
2. Срок был пропущен по иным уважительным причинам.

После этого:

1. Необходимые документы направляются в нотариальную контору;
2. По истечению шести месяцев со дня смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство.

Таблица 1. Документы, необходимые для оформления наследства

Оформление права собственности

Следующий этап – оформление права собственности на квартиру. Это ключевой момент, необходимый для ее отчуждения. Продать жилье, основываясь только на свидетельстве о наследстве, нельзя. Такая сделка будет признана недействительной.

Порядок оформления:

1. Необходимые документы будущий собственник направляет в Росреестр, где подает заявление на регистрацию права собственности.
2. По истечению десяти дней (максимум трех месяцев) правопреемник будет зарегистрирован как собственник жилья. В подтверждение этому ему будет выдана выписка, свидетельствующая о его законном владении.

Таблица 2. Документы, необходимые для регистрации права собственности на унаследованную квартиру

Примечание. С 1 января 2017 года регистрация имущественных прав осуществляется в электронном виде. До этого времени выдавались свидетельства. В настоящий момент доказательством права собственности на квартиру является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Заключение договора

Стороны сделки (покупатель и продавец) заключают договор только после того, как ими будут урегулированы все условия:

• предмет договора (продажа квартиры или ее доли);
• дата совершения сделки;
• сумма аванса;
• стоимость квартиры;
• способ расчета ( , безналичный перевод и т. д.).

Примечание. Наличие договора еще не говорит о факте совершения сделки. Владельцем квартиры покупатель станет только после того, как зарегистрирует на нее право собственности в Росреестре.

Этапы заключения договора:

1. Подготовка необходимых для продажи документов (выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и т. д).
2. Установление стоимости квартиры. При этом можно ориентироваться на цену аналогичного жилья или обратиться в агентство. В любом случае в договоре нужно указывать реальную стоимость, за которую жилье будет продаваться.
3. Урегулирование условий сделки с покупателем.
4. Составление предварительного договора купли-продажи, получение задатка или аванса. Данный вид договора является своеобразной гарантией того, что сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях.
5. Проверка документов.
6. Подписание основного договора.
7. Подписание акта приема-передачи квартиры и передача ключей от квартиры.
8. Получение денежных средств за продажу.

После этого покупатель оформляет право собственности на квартиру и становится ее полноправным владельцем.

Налогообложение

Налогообложение при продаже квартиры полученной по наследству регулируется статьей 220 Налогового Кодекса РФ.

Особенности:

• Налог взимается, если квартира находилась в собственности менее трех лет.
• Размер вычета составляет 13 %.
• Срок владения начинает исчисляться со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты регистрации права собственности на квартиру.

Примечание. С 1 января 2016 года налог взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Однако исключением является ряд оснований приобретения права собственности: наследование, дарение, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях срок составляет менее трех лет.

Таким образом, если унаследованная квартира находилась в собственности более трех лет, налог при ее продаже взиматься не будет.

Срок менее трех лет

В ситуациях, при которых недвижимость нужно продать как можно скорее (например, сразу после вступления в наследство и оформления права собственности), правопреемнику придется заплатить налог. Для этого после совершения сделки ему необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Налог уплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей. При этом ставка составит 13% для граждан РФ и 30% для иностранных граждан.

Как продать без уплаты налога

Продать недвижимость без уплаты налога возможно в двух случаях:

1. Прошло более трех лет со дня открытия наследства.
2. Сумма продажи - менее 1 000 000 рублей (например, при продаже доли).

Помимо этого, законодательство выделяет ряд лиц, имеющих налоговые льготы и освобожденные от уплаты налога:

• инвалиды (I и II группы, с детства);
• пенсионеры.

Покупка квартиры по наследству в некоторых случаях может быть связана с довольно проблемными ситуациями. Они обычно связаны в той или иной форме с нарушениями правил наследования. При проведении сделки купли нужно быть очень внимательным к различным обстоятельствам, её сопровождающим. Если происходит покупка квартиры, полученной в наследство, что следует знать при этом? При возникновении вопросов имеет смысл прояснить ответы на них для того, чтобы принимать взвешенные решения в процессе покупки недвижимости. Будет разумным шагом собрать максимум информации по истории сделок с данной квартирой.

Передача имущества от наследодателя к наследнику происходит по определённым правилам.

• передача квартиры, полученной по наследству, согласно завещанию;
• передача унаследованной недвижимости согласно закону.

В первом случае речь идёт о заблаговременно составленном документе, в котором подробно расписано, какие наследующие что именно получат. Во втором случае решение основывается на степени родства наследодателя и получателей имущества. Все возможные варианты родственных связей делятся, условно говоря, на несколько групп. Их называют очередями родства. В первую из них входят наиболее близкие родственники, во вторую - менее близкие и так далее.

Очередей родства обычно рассматривается не более восьми, но в редких случаях их может быть и больше.

В первую очередь, например, входят супруги, дети и родители. Принцип распределения очень простой. Если имеется один или несколько родственников первой очереди, то всё имущество делится между ними поровну. Если их нет ни одного, но есть родственники второй очереди - наследство поровну делится уже между ними. Подобным образом рассматриваются и другие очереди.

Несмотря на достаточно простой принцип наследования, могут случаться и некоторые проблемные ситуации. Как известно, при передаче наследства нотариус не обязан проводить тщательное расследование и достоверно выяснять существование родственников различной степени родства.

Обычно считается, что за полгода после смерти наследодателя все заинтересованные лица сами объявят о своём существовании.

1. Предположим, что один из наследников первой очереди сам умирает в течение полугода после смерти данного наследодателя. Что произойдёт с его долей? Закон однозначно отвечает на этот вопрос. Она будет распределена уже среди его наследников в соответствии с существующими правилами.
2. Предположим, наследник за полгода не объявился. Он потерял свою часть наследства? Зависит от конкретной ситуации. Если он докажет, что не имел возможности заявить о своих правах, то через суд распределение наследства будет пересмотрено и он получит причитающуюся ему часть. Если он не сможет обосновать своё отсутствие, то никаких изменений не произойдёт.
3. Есть те, кто получает обязательную долю наследственного имущества. Это несовершеннолетние дети, иждивенцы и некоторые другие категории граждан. Первоначально им выделяется положенная по закону доля, затем из оставшейся части имущество распределяется по закону или по завещанию.
4. Если имеется завещание, но оно касается не всего имущества, а лишь некоторой его части, то в этом случае сначала удовлетворяются наследники по завещанию, затем происходит распределение в соответствии с законом, на основе очередей родства.
5. В некоторых случаях наследство не исчерпывается только передачей имущества, а включает в себя дополнительно и некоторые обязательства. Это могут быть, в частности, долги. Ещё, например, в наследство может быть передана квартира с условием пожизненного проживания в ней кого-либо из близких наследодателю людей.

Таким образом, понятно, что с наследством вполне могут быть связаны довольно неоднозначные ситуации.

Если продаётся квартира, которая была получена по наследству, вполне можно в некоторых случаях ожидать неожиданных ситуаций.

Итак, происходит покупка квартиры, полученной в наследство, в соответствии с договором купли-продажи. Предположим, всё оформлено правильно, все нужные подписи и печати проставлены, все регистрации пройдены, деньги полностью уплачены. Достаточно ли этого для того, чтобы признать купленную недвижимость своей, не боясь каких-либо осложнений в дальнейшем или оспаривания продаж? На первый взгляд, всё выглядит довольно надёжным и окончательным, но на самом деле ещё многое может произойти, осложнив дальнейшую жизнь для покупателя.

1. Отношения умершего с его женой не сложились, поэтому они разъехались. Прожили отдельно несколько лет, но об официальном разводе по какой-то причине не задумались. В момент смерти они не были разведены, а завещания муж не оставил. При наследовании по закону жена войдёт в первую очередь и будет вправе претендовать на положенную долю наследства. Если она сама не пришла к нотариусу в течение полугода после смерти мужа, то распределение наследства прошло без её участия. Если она при этом обратится в суд с заявлением о пересмотре распределения, то он в некоторых случаях может стать на её сторону и всё пересмотреть. Таким образом, продавец квартиры при пересмотре может не стать владельцем продаваемой квартиры и, таким образом, договор купли-продажи станет недействительным.
2. Один из наследников внезапно умер. Его наследники при этом получают право разделить между собой причитающую ему долю наследства. Если они не участвовали в процессе его распределения, то могут по праву представления получит ту часть, на которую они имеют право. Это можно сделать и по прошествии года после смерти наследодателя.
3. Иногда события могут сложиться довольно сложным образом. Один из таких случаев возникает тогда, когда завещание было в своё время написано и оформлено в соответствии с требованиями законодательства, но это случилось достаточно давно и о нём все забыли. После смерти наследодателя никто об этом документе не вспомнил, поэтому имущество было распределено среди наследополучателей по закону. Через некоторое время завещание обнаруживается. Теперь всё, что получили наследники, будет пересмотрено. И если один из них продал квартиру, такая сделка купли-продажи окажется недействительной.

Даже самое аккуратное и правильное оформление продажи квартиры не гарантирует покупателю спокойное использование нового жилья.

В наследственном праве есть довольно высокие шансы столкнуться со сложными и нестандартными ситуациями. В каких случаях такое может произойти?

1. Если возможный претендент на наследство пребывает за пределами страны и не может в полугодичный срок объявиться за получением наследства, то может легко произойти так, что он объявится потом, когда все уже будут уверены, что распределение наследства произошло полностью. Аналогичная ситуация возникнет, если потенциальный наследник находился в заключении по приговору суда или был в длительной командировке. Для того чтобы быть уверенным, что таких ситуаций не произойдёт, нужно тщательно изучить всю доступную информацию о наследодателе. Но далеко не всегда это возможно сделать достаточно тщательно.
2. Бывает, что распределение наследства произошло без участия нетрудоспособных родителей усопшего или его несовершеннолетних детей. Все они относятся к той категории наследников, которым законом гарантируется определённая доля наследственного имущества при распределении. Если они вовремя не получили того, что было им положено, то впоследствии они имеют право обратиться в суд и настоять на повторном распределении наследства. Если, в числе прочего, наследство включало уже проданную впоследствии квартиру, то в ней будет и их доля.
3. Существует такое понятие, как недостойный наследник. В некоторых случаях получатель наследства теряет право на его получение. Если к тому моменту он уже продал квартиру, то сделка становится недействительной. Если он успел потратить все полученные деньги, то вряд ли сможет вернуть их покупателю.
4. Ловушка возможна в том случае, если покупатель квартиры не проявит должной бдительности. Иногда в договоре указывают не ту сумму, которая за квартиру на самом деле была уплачена, мотивируя это различными причинами. Если сделка будет аннулирована, возврат денег при этом составит не ту сумму, которая была уплачена, а ту, которая указана в договоре что гораздо меньше настоящей. Такая ситуация часто возникает в связи с определёнными налоговыми льготами. Как известно, сумма в один миллион рублей может быть освобождена от налоговых выплат, а большая цена приведёт к оплате налога в достаточно серьёзной сумме. Это имеет место, если она менее 3 лет в собственности. Иногда некоторые покупатели идут навстречу, рассчитывая, что никаких проблем в итоге не возникнет. Возможно, иногда так и складывается, однако, если покупка квартиры станет недействительной, по закону сумма, которая будет возвращена покупателю, будет определяться текстом договора.
5. Возможна такая формулировка завещания, которая называется завещательным отказом. В применении к рассматриваемому здесь вопросу, это может выглядеть следующим образом. Квартира завещается наследнику при условии пожизненного проживания в нём определённого лица. Покупатель после завершения сделки получит не только квартиру, но и дополнительного жильца.

Как легко можно увидеть, при покупке наследственной квартиры, которая была получена в наследство, не так уж и трудно столкнуться с непредвиденными проблемами. Что делать, чтобы их избежать? Этот вопрос будет рассмотрен немного позже, а сейчас необходимо указать на некоторые возможные проблемы другого рода.

Кроме естественных проблем существует умышленный обман (мошенничество), а также другие близкие к нему ситуации. Для того чтобы их избежать, важно знать об их разновидностях.

Наиболее распространённое в этой сфере преступление.

1. Подделка завещания. Для того чтобы проконтролировать его аутентичность, достаточно обратиться с такой проблемой к нотариусу.
2. Ещё одно направление - это поддельные документы об определённых сделках. Речь идёт о том, что перед своей смертью наследодатель подарил свою квартиру третьему лицу, которое и продало квартиру. Естественно, такая продажа будет незаконной.
3. Ещё одна схема мошенничества очень похожа на предыдущий вариант. В этом случае незадолго до смерти появляется некий молодой человек, который ухаживает за стариком. В благодарность тот оформляет у нотариуса генеральную доверенность. После смерти старика на основании доверенности квартира продаётся до истечения шести месяцев и распределения наследства в соответствии с требованиями закона. Мошенник исчезает, а незаконно приобретённая квартира остаётся у покупателя, которому фактически придётся разбираться с последствиями. Приобретение влетит ему в копеечку. Причём при аннулировании такой сделки деньги вряд ли будут возвращены, так как продавца наверняка будет достаточно сложно разыскать.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, нужно не только быть очень внимательным, но и знать, что и как необходимо делать, чтобы обеспечить себе возможность нормально купить квартиру.

Сначала надо обратить внимание на то, нет ли при этом каких-либо подозрительных обстоятельств. На что имеет смысл обратить внимание? Как проверить свои подозрения?

1. Одна из ситуаций, которые вызывают подозрения, состоит в том, что иногда одни наследники отказываются от получения наследства в пользу других. Это говорит о том, что ситуация вокруг искомой квартиры может оказаться непрозрачной. Перед тем, как пойти на сделку, надо разобраться и понять, почему это происходит.
2. При продаже можно выяснить примерную цену квартиры с такими же характеристиками, как у той, какую планируется купить. Если последняя стоит гораздо меньше, это является подозрительным. Желательно для себя прояснить, почему даётся скидка.
3. При проведении сделки по доверенности также существуют свои риски. Во-первых, этот документ может просто оказаться фальшивым. Во-вторых, нужно помнить, что тот, кто выдал доверенность, может в любой момент её отменить.

   Если покупка квартиры была у представителя продавца по доверенности, после её отмены сделка станет недействительной.

4. Иногда большое число раз продаётся незаконно полученная квартира. Делается это с двумя основными целями. С одной стороны, большое количество проведённых продаж недвижимости способно несколько запутать следы и уменьшить риски. С другой, мошенники наивно предполагают, что многократные перепродажи могут превратить мошенническую сделку в добросовестную. Если при покупке квартиры проверить её историю по информации из Единого Реестра, то можно будет увидеть перечень сделок с ней и попытаться выяснить причину, если их достаточно много.

Теперь кратко о мерах предосторожности, которые позволят сделать покупку недвижимости более надёжной.

1. Никогда не нужно занижать в договоре стоимость сделки. Не надо делать этого и в той ситуации, когда продавец об этом очень настойчиво будет просить. Если неожиданно каким-либо образом объявятся новые наследники (а это вполне реально), компенсация будет именно той, которая указана в договоре. Если были дополнительные выплаты, их уже никто не возвратит. При покупке квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, такая ситуация особенно распространена.
2. Есть возможность прибегнуть к титульному страхованию. Суть его в применении к рассматриваемой ситуации состоит в следующем. Если покупка недвижимости по какой-либо причине не состоится, то покупатель получит оговоренную в страховом договоре выплату.
3. Одной из проблем может оказаться дееспособность продавца. Может оказаться так, что сделка по продаже квартире будет проведена человеком, который недееспособен по той или иной причине. В результате такая продажа может быть оспорена в суде. Чтобы проверить дееспособность данного гражданина, достаточно обратиться в психоневрологический диспансер по месту его жительства. Более простым вариантом было бы просто ознакомиться с его водительским удостоверением.
4. Проведение расчёта безопаснее всего сделать с использованием передачи денег через банковскую ячейку и никоим образом нельзя это делать заранее, пока регистрация купленной недвижимости, полученной по наследству, не была завершена. Это поможет снизить риски мошенничества.

При покупке квартиры, которая была получена по наследству, нужно соблюдать осторожность и внимательно относиться к любым особенностям заключаемой сделки.

Это жизненно необходимо для того, чтобы сделка прошла без проблем. Срок исковой давности не превышает трёх лет. После этого срока возникновение таких проблем маловероятно.

​При продаже любого имущества, в том числе полученного по наследству, бывший владелец должен уплатить подоходный налог с полученной прибыли. Возникновение обязанности уплаты налога с полученного от продажи дохода зависит не от того, каким способом оно было получено, а сколько времени данное имущество находилось в собственности. Сегодня мы дадим подробные разъяснения по вопросу: нужно ли платить налог с продажи квартиры, если она досталась по наследству.

Минимальный срок нахождения в собственности имущества, освобождающий физлицо от уплаты НДФЛ

До 2016 года срок владения имуществом, при котором ее владелец освобождался от уплаты налога, составлял три года.

С наступлением 2016 года данный срок был увеличен до пяти лет, за исключение ряда случаев, по которым сохранился прежний трехлетний срок.

Так, срок владения в 3 года, был оставлен для имущества:

• Право собственности на которое возникло до 1 января 2016 года;
• Полученного по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания и в дар.

Для всего остального имущества срок равен пяти годам.

Таким образом, для квартиры, полученной в наследство, срок составляет три года . Если гражданин владел ею свыше указанного периода времени уплачивать он ничего не должен.

Как определить срок владения?

По общему правилу срок собственности открывается датой регистрации права собственности и заканчивается датой внесения сведений в государственный реестр о переходе права другому владельцу.

Однако, для наследуемого имущества порядок несколько иной, а именно, срок нахождения полученной в наследство квартиры начинает течь с момента смерти наследодателя и заканчивается внесением изменений в реестр, связанных со сменой владельца.

Таким образом, если наследодатель умер, допустим, в 2016 году, а право собственности было оформлено лишь в 2020, то при продаже квартиры в 2020 году наследник ничего уплачивать с полученного дохода не будет.

Исходя из вышеизложенного, следует вывод, что при продаже квартиры, доставшейся по наследству, налог уплате подлежит, но только если срок владения данным жильем составляет менее 3 лет. Определившись с тем, нужно ли платить налог с наследуемой квартиры, рассмотрим по какой ставке он исчисляется и в каком порядке уплачивается.

Ставка налога

• 13% для тех граждан, что проживают в России больше 183 дней в году, в котором была продана квартира;
• 30% для граждан, проживавших, в год продажи имущества, менее указанного выше срока.

Уменьшение дохода

Полученный от продажи доход может быть уменьшен на налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей.

Пример расчета:

Соловьев Л.Б. в 2019 году получил по наследству квартиру. В 2020 году продал ее за 4 652 369 руб. Так как недвижимость была в собственности меньше трех лет, Соловьев должен уплатить с полученного дохода НДФЛ в бюджет. Сумма к уплате в бюджет составит 604 808 руб.:

4 652 369 * 13%

Если Соловьев решит воспользоваться вычетом, сумма подоходного платежа к уплате в бюджет будет равна 474 808 руб.:

(4 652 369 - 1 000 000) * 13%

Декларация по НФДЛ

Если при реализации наследуемого имущества возникла обязанность уплатить налог с дохода, то данную прибыль необходимо отразить в налоговой декларации по форме 3- НДФЛ.

Указанный документ должен быть представлен в налоговый орган в срок не позднее 30 апреля года, следующего за тем, когда было продано имущество и получен доход.

Заполнить декларацию можно несколькими способами:

Сдать декларацию гражданин может:

• Сам или через своего представителя (при предъявлении нотариальной доверенности);
• По почте (заказным письмом с описью вложения);
• По телекоммуникационным каналам связи с электронной цифровой подписью.

Необходимо отметить, что в случае, если сумма к уплате равна нулю (вычет больше, чем полученный доход) декларацию все равно придется сдать.

Если отчетность в срок не будет сдана в ИФНС, на гражданина будет наложен штраф в сумме не меньше 1 000 руб.

Уплата налога

Налог должен быть уплачен в бюджет в срок не позже 15 июля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Наиболее часто задаваемый вопрос у нотариуса: «Получил в наследство квартиру, когда могу продать?» Действительно, а когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

По закону РФ (ГК статья 1111) гражданин становится собственником наследуемого жилья с момента смерти бывшего хозяина квартиры (наследодателя).

ГК РФ Статья 1111. Основания наследования

1. Наследование осуществляется по завещанию и по закону.
2. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

Даже при условии, что наследник еще не оформил до конца наследство и не зарегистрировал свои права на владение имуществом, в любом случае он становится собственником.

Иначе с кого государство будет взимать оплату за коммунальные услуги и прочие платежи за квартиру во время оформления наследства и процедуры наследования?

Но по факту наследник вступает в полноценные права владения жильем и может распоряжаться полученной недвижимостью только с момента законного оформления титула собственника.

Только тогда гражданин вправе заниматься продажей приобретенной жилплощади и подыскивать покупателей. Выдается этот документ (свидетельство на право собственности) в Росреестре.

Обычно вся процедура оформления наследуемой недвижимости укладывается в среднем в 6 месяцев.

Значит, по закону наследуемое лицо имеет право распоряжаться квартирой по наследству и продать ее уже спустя полгода со дня смерти бывшего хозяина жилплощади? Не все так просто. Гражданским Кодексом предусмотрен срок давности (ГК РФ, статья 196).

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму» .

Итак, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру? В течение еще трех последующих лет (а если квартира перешла в наследство с января 2016 года – пяти лет) со дня оформления прав на наследуемую квартиру, собственность наследуемого лица является оспоримой.

Такое время дается на возможное появление других наследников с более весомыми претензиями на квартиру и с желанием оспорить наследство .

ВАЖНО! Трехлетний (или пятилетний) отсчет начинается с момента, когда новое лицо, претендующее на жилплощадь узнало о нарушении собственного права (ГК РФ статья 200 пункт 1).

ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности

1. Если «законом» не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Такой срок может быть продлен либо сокращен (все зависит от конкретной ситуации). Таким образом, если получена квартира по наследству, то продажа ранее 3 лет крайне затруднительна. Но возможна.

С вопросом, можно ли продать квартиру полученную в наследство менее 3 лет назад разобрались. Давайте поговорим о том, как это сделать.

Досрочная продажа

Если квартира досталась по наследству, когда можно её продать по закону?

Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет находящаяся в собственности разрешена законом.

Но тогда счастливому продавцу-наследнику после удачной сделки необходимо будет оплатить подоходный налог.

ВНИМАНИЕ! По новым изменениям в законодательстве РФ с 1 января 2016 года уплачивать налог, составляющий 13% от суммы сделки, придется в случае продаже жилплощади до истечения срока владения недвижимостью в 5 лет (после получения наследником права законного владения).

Но если новоявленный владелец продает полученную квартиру после окончания официально установленного периода, от оплаты налога он будет освобожден (НК РФ, статья 217, п.17.1).

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

• от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
• от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

СОВЕТ. До продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности и уплаты налога, обязательно убедитесь в отсутствии прочих наследников (либо вооружитесь от таких лиц согласием на сделку и обещанием не претендовать на недвижимость).

Также проверьте жилплощадь на «чистоту» в плане кредитных, залоговых и иных финансовых обязательствах, чтобы продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет назад, не потянула за собой множество других юридических проблем.

Обходим подводные камни

Зная через сколько можно продавать квартиру после вступления в наследство, можно избежать многих неприятностей.

Так, чтобы побыстрее продать наследуемую жилплощадь, следует как можно скорее оформить полноценное право собственности на недвижимость.

План действий :

Отправляемся к нотариусу. После вступления в права наследуемой квартиры (со времени кончины наследодателя) необходимо прибыть в нотариальную контору для получения свидетельства на право владения недвижимостью.

Нотариус потребует предоставления следующего пакета документов:

1. Свидетельство о смерти (оригинал и ксерокопия документа). Получают его в ЗАГСе при предъявлении справки о смерти и медицинского заключения.
2. Завещание наследуемого лица, подтверждающего права на недвижимость.
3. Заявление, которое составляется в момент обращения к нотариусу на месте. Этот документ позволяет узаконить официальные права на наследуемую жилплощадь.
4. Документ, подтверждающий последнее зарегистрированное место жительства усопшего. Справка выдается в ЖЭУ или управляющей компании.
5. Справка о снятии бывшего владельца недвижимости с регистрационного учета. Выдают ее в паспортном столе. Этот документ нотариус требует не всегда, но на всякий случай ее нужно получить.
6. Документ, подтверждающий наличие родственных уз наследника и умершего лица (свидетельство о заключении брака, о рождении).
7. Завещание (если оно имеется).

Если времени на сбор документов и походы в нотариальную контору нет, можно задействовать поручителя. Поверенному лицу оформляется доверенность на право таких действий (документ заверяется у нотариуса).

ВАЖНО! Чем быстрее будут собраны необходимые документы, тем проще пройдет процедура оформления наследства.

Если полгода истекли, а лицо не успело заявить о своих наследуемых правах, этот срок продлевается по решению суда. Наследуемому лицу следует помнить и о том, что вместе с недвижимостью, он наследует и долги усопшего (кредиты, ипотеку, иные займы).

ВНИМАНИЕ! Без полного погашения всех долгов продать недвижимость, перешедшую по наследству, будет невозможно! И здесь неважно то, что квартира в наследстве менее 3 лет или более.

Идем в Росреестр. В этой госпалате наследнику необходимо получить документ, подтверждающий право собственности.

Прежде, чем отправляться за вожделенной бумагой, вооружитесь следующими документами:

1. Справка и постановке наследуемой жилплощади на кадастровый учет (если это не было сделано ранее).
2. Паспорт наследуемого лица.
3. Заявление о регистрации прав собственности наследника (заполняется в Росреесте сразу при предъявлении всех собранных документов).
4. Квитанция об уплате обязательной пошлины (ее размер составляет 2000 рублей).
5. Свидетельство, подтверждающее право владения наследуемым имуществом (документ выдается нотариусом).

Подоходный налог при реализации жилплощади

Когда наследник решается на продажу квартиры, полученной по наследству менее 3 лет в собственности, ему следует приготовиться к уплате подоходного налога (ГК РФ статья 558). Эта сумма взимается по общим принятым принципам налогообложения, касаемых физических лиц.

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с «законом» право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Для выплаты налога наследнику после совершения сделки максимально быстро нужно прийти в налоговую инспекцию и предоставить декларацию по форме 3 НДФЛ (приказ ФСН РФ от 24 декабря 2014 года за № ММВ 7-11/671).

Расчет налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, производится в соответствии со статьей 220 НК РФ (пункт 2), где сказано:

1. Налог насчитывается с суммы сделки по продаже, превышающей в 1 млн. руб. Фактически наследнику государство предоставляет льготный вычет в миллион рублей.
2. Налог с продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности для российских граждан составляет 13%, а для подданных других государств 30%.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как рассчитывать сумму налога? Например, квартира, в наследстве менее 3 лет, продалась за 3 500 000 рублей. Налогообложение подвергается сумма в 2 500 000 руб. Высчитываем из этой суммы 13% и получаем 325 000 рублей. Именно эту сумму и следует уплатить после совершения сделки.

ВАЖНО! Право на налоговый вычет в 1 000 000 руб. дается гражданину только один раз.

Кто может не платить?

Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.

А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.

Но есть и некоторые исключения из правил.

Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:

1. Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
2. Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).

• инвалиды детства;
• люди пенсионного возраста;
• лица с инвалидностью 1 и 2 группы.

Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.

В данной статье мы рассказали через сколько лет можно продать квартиру после вступления в наследство, но даже, если все формальности и сроки были тщательно соблюдены, имеется риск возникновения непредвиденных обстоятельств.

Поэтому для проведения подобных сделок лучше задействовать профессионального юриста, имеющего опыт в работе с наследуемой недвижимостью. Вы теперь знаете все о том, что делать, если квартира досталась по наследству и когда можно её продать.