Реновация: все встало на свои места. Почему реновация незаконна и что с этим делать? Мнения о вопросах реновации: хорошо это или плохо

Вокруг много шума, у нас в Москве, во всяком случае, по поводу законопроекта №120505-7 "...установления особенностей реновации жилищного фонда в столице...". В ЖЖ даже были посты, что москвичи совсем зажрались им халяву дают, а они за свои аварийные пятиэтажки с тараканами держаться. Халяву без мышеловки? У нас? Ну может от туда виднее, но чего зря воздух сотрясать, решил разобраться.

Почитал там, посмотрел в другом месте, послушал мнения экспертов и простых смертных. Как говорится поводил жалом. И пришел я к печальному выводу, который подтверждает мои страхи на счет халявы и мышеловки. Как и положено природой, комплект в полной сборке и готов к употреблению.

Если кратко, по быстрому, то если законопроект №120505-7 будет принят, а его 13-го апреля "важный" Комитет в Государственной Думе рекомендовал принять в первом чтении 20 апреля, то и я, не являясь жителем пятиэтажки, могу остаться без своей квартиры. Как вам такой поворот? Весь шум по поводу пятиэтажек - это просто дымовая завеса, не более того. Объясняю дальше, как говорится, на пальцах, но не быстро.

Программа реновации старых пятиэтажек вызвала немало слухов и толков. Согласно предварительным данным, планируется расселение более 4,5 тысяч домов, новое жилье потребуется 1,6 млн. жителей. Люди разделились на два лагеря: сторонники и противники программы, у каждой стороны есть свои аргументы. Давайте разберемся, в чьих же словах больше правды.

Аргументы сторонников программы реновации жилого фонда

• Новое жилье . Приобрести квартиру в новом доме может себе позволить не каждый. Вместо хрущевки людям обещают более просторные комнаты и подсобные помещения в домах, выполненных из современных материалов.
• Внешняя привлекательность . Новые дома всегда смотрятся более привлекательно и выгоднее, чем хрущевки. Стоимость квартир в них тоже возрастет в разы.
• Отдельные условия для ипотеки . Пересчитывать стоимость займа для новой квартиры не будут. Возвращать долг банку тоже не придется, в ипотеку просто будет оформлено новое жилье.
• Базовая отделка . Жилье предоставляется с чистовыми внутренними отделочными работами среднего класса. Ремонт будет выполнен из современных материалов по стандартам «комфорт+».
• Не нужно платить за капремонт . В новых домах не нужно будет платить взносы за капитальный ремонт. Уже заплаченные средства пойдут на возведение новых зданий.
• Современная инфраструктура . В программе сказано, что новые микрорайоны будут обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой, а также зелеными территориями. Программа находится под личным контролем мэра Москвы.
• Голосование . Все жители могут высказать свое мнение. Если «за» выскажутся менее 2/3 владельцев жилья, в программу реновации здание включено не будет. Каждый собственник может стать инициатором собрания жильцов и отстаивать свою позицию.

Мнение противников программы реновации пятиэтажек

фото: gazeta.ru

• Отсутствие информации . Известно только, что переселение будет проводиться волновым методом. Другой информации жителям пятиэтажек не предоставляют: в какие сроки, куда будут их переселять, конкретные проекты домов - об этом обитатели жилья под снос не знают ничего. Многие граждане считают, что это нарушает их права на частную собственность.
• Формальность опроса . Порой доходит до абсурда: опрос по телефону - чистая формальность. На вопрос: «Хотели бы вы переехать в новое жилье?» любой человек ответит «Да», этот ответ операторы часто приравнивают к поддержке нового законопроекта. Людям просто не оставляют выбора: жильцам дают на раздумье 2 месяца, и оспорить решение в суде после этого нельзя. О какой свободе выбора идет речь?
  Кроме того, известно, что те, кто не сможет или не захочет проголосовать в установленном порядке за или против включения конкретного дома в программу, автоматически будут считаться как проголосовавшие за. Такой подход вызывает недоверие граждан.

• Под снос могут пойти дома в хорошем состоянии . Если сносится весь квартал пятиэтажек, под программу реновации попадают и высотные дома, которые находятся в хорошем состоянии. Кроме того, могут снести здания любой этажности, которые находятся рядом со строящимися магистралями. Формулировка законопроекта очень пространная и неточная, поэтому уверенности у жителей, что их дом не снесут, попросту нет. По предварительной информации, степень износа некоторых домов, которые хотят включить в программу, не превышает 25%.
  Еще один интересный вопрос, который не оговаривается в законопроекте, как будут поступать, если, например, один или несколько домов проголосуют против, а остальные дома в квартале будут за?
• Нет сведений о новых домах . Пока в законопроекте сказано лишь про «равноценное» жилье. Люди не знают, какой точный метраж будет у их квартиры, как выбрать этаж будущей квартиры и конкретный дом. Что уж говорить о том, что многие сделали в своих пятиэтажках хороший ремонт и компенсировать его стоимость никто не собирается.
• Любимый район . Старые пятиэтажки чаще всего находятся в уютных районах, к которым люди привыкли. Их опасения, что переселят в многоэтажки, которые стоят «окно в окно» или рядом с шумным шоссе, вполне справедливы. Кроме того, не факт, что сохранится привычный район, вполне могут отселить в соседние округи, где стоимость жилья намного ниже. Обещания переселять в пределах района так и не закреплены в документе.
• Уплотнение Москвы . О перенаселенности столицы не говорит только ленивый. В новых районах плотность населения увеличится за счет домов для выселенных жильцов и построенных домов на месте снесенных пятиэтажек. Последствия ясны: нехватка мест в близлежащих детских садах, школах, больницах, недостаток парковок, забитый общественный транспорт, пробки на дорогах. Как будет решаться вопрос о возросшей нагрузке на районные электросети и системы водоснабжения и водоотведения.
• Личные трудности . Гражданам предстоит пройти процедуру переоформления собственности, порядок которой до сих пор не определен, а это чревато очередями в соответствующих учреждениях и так далее. Немалых затрат потребует переезд, обустройство и прочие нюансы. Могут возникнуть проблемы и у малого бизнеса, который находился в старых домах. Аренда помещений на новом месте может оказаться в разы дороже.
• Изменение облика столицы . Если увеличить высотность здания с 5 до 15-20 этажей, полностью изменится исторический облик Москвы, исказятся панорамы. Куда более целесообразно не менять этажность в некоторых округах, а продумать капитальную реконструкцию зданий.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что отсутствие должной информационной поддержки пугает людей, поэтому количество противников реновации пятиэтажек растет. Все находятся в ожидании принятия закона Госдумой РФ, которая рассмотрит этот законопроект в начале июля 2017 года. В настоящее время свежая информация об изменениях программы реновации пятиэтажек появляется чуть ли не ежечасно. Остается следить за ситуацией и не оставаться в стороне от проблем.

С точки зрения юриста, есть как минимум семь причин отказаться от реновации пятиэтажек в том виде, в каком она запланирована московскими властями сейчас.

1. Процедуру реновации планируется реализовать через изменения в закон «О статусе столицы Российской Федерации». Но юридически реновация как процесс обновления жилья никак не связана со столичными функциями Москвы. Если государство озадачилось проблемой ветхости и аварийности, то это должно равным образом касаться остальных городов нашей родины. Воронеж, Иркутск, Краснодар и другие большие и малые города имеют в данной сфере точно такие же права, как и столица. Нет никаких предпосылок говорить о том, что в Москве жилье дряхлеет как-то иначе, чем везде.

Мифы и реальность: как будут расселять москвичей по закону о сносе пятиэтажек

10 главных обещаний правительства Москвы и то, что на самом деле написано в законопроекте

Недвижимость

2. Срочное принятие специального закона при наличии общих норм в Гражданском, Земельном и Жилищном кодексах плохо сочетается с самой идеей того, что же такое закон. Закон – это акт высшей юридической силы. Он призван регулировать наиболее важные общественные отношения и выражать волю народа. Только это придает ему качество верховенства. Он не может быть ситуативным и приниматься в пожарном порядке вопреки интересам местных сообществ. Какой бы масштаб реновация ни имела, в любом случае она должна подчиняться общим для всех правилам.

3. В проекте старательно обошлись без слова «изъятие», но по сути это и есть самое настоящее изъятие недвижимости, или экспроприация (от латинского ех – «от» плюс proprius – «собственность»). «Я забираю твою собственность», – говорит государство. А покуда так, все правила изъятия, ведущие свою историю еще от голландского юриста XVII в. Гуго Гроция, должны применяться и для реновации. Они очень просты. Основанием изъятия может быть только общественная польза. И справедливая компенсация собственнику. Ничего этого в проекте закона юрист не увидит. Значит, это не реновация, а конфискация, которая несовместима с развитым правопорядком.

4. В законопроекте предложен лишь один вариант возмещения потерь – предоставление «равнозначного» жилья без каких-либо доплат. Но ничего не говорится о компенсации так называемых сентиментальных ценностей: выплате денег за насильственный разрыв человека с пространством его обитания. В современном мире объект недвижимости – это уже не столько квартира, сколько повседневный образ места, в котором житель существует. То есть те чувства и эмоции, которые за годы сделали место «своим», закон просто игнорирует.

5. Город развивается не сам по себе, а по определенным планам. В Москве есть закон о генеральном плане; недавно утверждены многострадальные правила землепользования и застройки. Эти документы являются обязательными. Однако проект закона о реновации допускает ситуации, когда девелопер сможет выгрызать куски из городской ткани без учета планировочной документации. И без общественного обсуждения.

6. В наспех состряпанном постановлении правительства Москвы от 2 мая 2017 г. № 245-пп предусмотрен особый порядок голосования по вопросу о реновации: через приложение «Активный гражданин», в центрах госуслуг либо до 15 июня 2017 г. на общих собраниях собственников. Но есть только один порядок принятия решений по поводу имущества дома, и он установлен в Жилищном кодексе РФ. Это общее собрание собственников, которое никакими датами ограничено быть не может. Все остальное – это шоу, лишенное юридического содержания, поскольку позволяет отнестись к мнению жителей как к пустой, ни к чему не обязывающей формальности.

7. Как судебному юристу, мне неприятно видеть в проекте и очередную попытку пренебречь гарантиями, установленными для жителей в процессуальных кодексах. Проект предусматривает, что решение о выселении подлежит немедленному исполнению, да еще и указывает, что и как здесь можно обжаловать. Как я понимаю, авторы проекта так торопились обеспечить оперативность изъятия квартир, что забыли о том, ради кого и в каком порядке все это должно по закону делаться. При этом они не только упустили из виду право на судебную защиту, которое, замечу, носит абсолютный характер, но и посягнули на независимость судей и самостоятельность судебной власти.

По 12 часов сидим без тепла и в потёмках, - рассказала «Новым Известиям» о последних событиях жительница дома Надежда Грузинова. – Телевизионные антенны поснимали, интернет отключен, видеонаблюдение и запирающие устройства в подъездах ликвидированы. Срезают балконные ограждения, выламывают окна и двери… Дом специально превращают в бомжатник.

На зов пострадавших откликнулась рабочая группа по реновации при ГосДуме РФ. Особых прав кого-то наказать, кого-то помиловать у нее нет, но право знать, что хорошего происходит на фронте реновации, есть. Приехали, повстречались с жителями и зафиксировали для истории важнейший этап реновации –расставание со старым домом и переезд в новые квартиры. Стенограммой событий поделились с читателями «Новых Известий» .

Видео

ИЗ РАЗГОВОРОВ с ЖИЛЬЦАМИ:

«Представьте, вы уезжаете в командировку на 2 месяца, приезжаете – а тут разруха, и твоей недвижимости не существует, она отключена от жизни. Не ты сам, а неизвестно кто решает, можно ли тебе умыться, согреть обед, почитать книжку ребёнку. Они нас даже телевизора лишили – не сможем посмотреть новогоднее поздравление российскому народу».

«Отключение системное, преднамеренное. Нельзя выселять и разрушать дом без решения суда. А у нас уже начали. ГБУ «Жилищник» снимает окна, балконы... А это общедолевая собственность. Они закон попирают вот таким образом. Поставили себя выше закона и суда.»

«Мы требуем, чтобы они прекратили такое безобразие. «Жилищник» обслуживает наш дом, и только он имеет доступ к нашим коммуникациям. Именно они осуществляют отключение и тем самым наносят вред нашему имуществу, потому что холодильники у нас отключены, они все потекли, продукты испорчены. Теряется теплообмен, плесень, дети больные. Это посягательство на нашу жизнь, на наше здоровьем».

«Отключают коммуникации тем, кто не подписал договор мены по реновации. Кто подписал, но ещё не переехал, «наказаны» вместе с нами.»

Из ста квартир 74 уже согласились на переезд в новостройку на Карамышевской набережной. Кто-то не выдержал нечеловеческих условий, созданных на старом месте, кто-то поверил, что власти выполнят и даже перевыполнят свои обещания по улучшению жилищных условий москвичей. Например, дадут такую компенсацию за ремонт, что разлука со своей законной собственностью покажется сладкой.

Откуда взялись эти фантазии? Дело в том, что дом на Маршала Жукова попал под снос сразу по двум программам. Весной было объявлено, что его территория изымается для государственных нужд – под строительство станции метро . Летом по итогам голосования в МФЦ и на сайте «Активный гражданин» дом был включён в городскую программу реновации жилья. А вот осенью, когда переселение замаячило реально, началась путница – жильцы не могли понять, по какой программе их сносят, власти хитрили и не считали нужным внести ясность. Все это было неспроста: условия предоставления жилья по этим программам разные – «по госнуждам» люди могут качать права за утраченную землю, получить равноценную квартиру, плюс доплату за ремонт и за другие доставленные неудобства, типа срочного выселения. «По реновации» дают возможность докупить дополнительные метры, но никаких компенсаций нет, ещё и принудительно выселят через 90 дней, если ни одна из предложенных квартир не подошла.

ИЗ РАЗГОВОРОВ С ЖИЛЬЦАМИ:

«Если для строительства метро снос дом требуется раньше, чем по программе реновации, то логично его исключение из программы. Нас же, наоборот, силком втянули в реновацию. Формально сначала говорили, что снос под метро. Но распоряжение об изъятии земли для государственных нужд, для капитального строительства до сих пор засекречено. Оно вроде как есть, указывается в ордерах и так далее, но мы его не можем нигде получить. Его нет ни в управе, нигде. Скорее всего, его не существует в принципе».

«К осени все затихло, мы подумали, что отстали от нас, ничего не будет – ни метро, ни реновации. На это всё указывало - сначала дом провели через процедуру «отмывания денег» - за дикое количество миллионов установили новую детскую площадку, новые скамейки, урны, заменили бордюры, проложили дорогу, газоны. В конце ноября площадку сняли, скамейки увезли, все урны сняли.. Вот тогда и начался ребус метро-реновации».

« М ы не против выехать, мы за государство, за порядок. Но с нами поступают иначе. Конституция должна нас защищать. А они её приспосабливают под себя».

У нас «для своего удобств» власти скрестили два закона, и гнали людей как на пожар, - возмущается активистка Елена Фомина. - В октябре без предварительного уведомления жильцам выдали смотровые талоны в дом на Карамышевской набережной и обязали в течение трёх дней дать ответ, согласны они на переезд или нет. Люди срочно оформляли договора мены, в спешке собирали вещи – на переезд дали 15 суток. Так происходит, когда действительно возникает неотложная государственная нужда. У нас ничего такого не было, метро на пятки не наступало. Рассмотрели повнимательнее договоры – там на госнужды и намека нет, обыкновенная мена жилья, предусмотренная реновацией: сдаешь свою квартиру, получаешь другую. Многие остались недовольны предложением, так как в новом доме условия значительно хуже, чем у нас, квартиры без ремонта, маленькие, докупить метры или комнаты, как записано в законе о реновации, нам не дали. Опять стали придумывать, что мы переселяемся «по госнуждам». Признать официально, что закон о реновации не работает, они не могут – тогда у них вся программа летит. Короче, врали и передергивали на всех этапах, чтобы протащить выгодный только им вариант.

У знать хоть какую-то достоверную информацию в департаменте городского имущества жители дома не смогли: сотрудники мэрии отправляют людей в управу, управа, в свою очередь, предлагает москвичам обращаться обратно в департамент мэрии. Оставшись без возможности защитить свои квартиры легально, часть самых стойких жильцов (26 квартир) решили обороняться в своем «бомжатнике» до последнего, пока московские власти сами не разберутся, по какому из двух законов они сносят дом, и пока не предоставят нормальные, пригодные для проживания квартиры.

Ничего сверхъестественного мы не требуем, - непримиримо говорит Фомина. - Только соблюдения наших прав на нормальное жилье. То, что подсовывают людям сейчас, это ни в какие ворота.

ИЗ РАЗГОВОРОВ С ЖИЛЬЦАМИ:

«Предложенные варианты ниже низшего предела. Там невозможно жить. Это не жильё, это хлев. Карточный дом, который построен с нарушением всех СНИПов и строительных норм. Мы с мужем строители, увидели это сразу. Те, кто не понимает, надеется, что всё будет хорошо. Они сейчас уже пожинают плоды. Трещины во всём доме, выпадение дверных коробок, кривые полы. Ради интереса зашли в «свою» квартиру – стекло лопнуто по всей диагонали. О чем это говорит? Из-за плывущего фундамента произошел сдвиг панелей, оконную раму сдавило. Никаким ремонтом исправить это нельзя».

«Дом – панельный, внутри находится гипсокартон. Строители «по дружбе» предупредили: стены будут впитывать влагу, и будет грибок у вас. Грибок еще не самое страшное. Там стекловата, принудительная вентиляция - рак лёгких обеспечен. Боимся за внуков, они маленькие, растут еще.»

«Была ли экспертиза дома на фенол и на радон? Люди едут нищие, экспертиза стоит больше 300 тысяч. Никто её не делал!»

«В ДГИ, к Собянину обращались. Нам дали ответ: вы радуйтесь тому, что мы вам даём. Дают жилую площадь меньшую, чем она есть по факту. Но это же нарушение! Общая площадь – да, она больше, но в туалетах никто не живёт. И в коридорах тоже не спит».

Вы пробовали подавать в суд?

«ДГИ сказал: можете писать президенту, можете писать Собянину, можете писать господу Богу – всё придёт к нам, мы вам ничего не дадим. В суд – обращайтесь, вы потратите свои деньги, свои нервы, своё время».

«Наташа не подписала акт приёмо-передаточный. – Уже подписала? Я не ожидала от вас, Наташенька. Вы такая умница, такой грамотный муж, как вы так повелись? Как это получилось? Расскажите для других.»

«Они обрабатывают так, что... можно только указывать недостатки. Требовать оценку недостатков.»

«Тогда досвидос. Мы ничего не подписали. Их недостатки нам не нужны, мы сами инвалиды.»

«Никаких трех вариантов выбора не было и не могло быть, потому что вы заранее были обречены на поселение в дом №:60 на Карамышевской набережной. Дом принадлежит казенному предприятию московской мэрии. Он пустует уже два года. Потому что этот дом нельзя продать. Он якобы сдан, есть якобы приёмочный акт, но имеется один нюанс: земельный участок до сих пор временный, под строительство. И он не сформирован под дом. С землёй там полный трындец, я вам как риэлтор могу сказать: этот дом несдаваемый и непродажный. Туда никто не поедет. Я пока не под снос, но моя судьба – такая же. Я из соседнего с вами дома.

Как вы думаете, что было дальше?, - спрашивает Мороз. – Может, чиновники из Управы одумались и предложили людям новые, благоустроенные варианты? Нет! Деньги уже поделены, отступать им некуда. Они родили очередной шедевр эпистолярного мошенничества - подметное верноподданическое письмо на имя мэра от жителей дома. Из которого следует, что жители, якобы, всем довольны и даже жаждут переехать в вышеозначенное гетто. И лишь просят «дать денежную компенсацию» на ремонт новых квартир! С этим письмом чиновники, ничуть не смущаясь, начали обход квартир, причём возглавляла шествие лично начальник орготдела Управы. Жильцам буквально "выкручивали" руки, вынуждая подписать эту писулю. И, самое поганое, что многие купились, в 20-ом доме письмо подписали 47 человек. Чем руководствовались те, кто подписал это письмо? Некоторым, особо хитромудрым, прописавшим в квартиру до десятка родственников, просто хотелось разъехаться. И они надеялись, что попав под снос, им это удастся. Другие купились на звучное слово «компенсация», не понимая, что ее, если и дадут, не хватит даже на самый экономный ремонт.

Естественно, никому ничего не дали. Своих денег на ремонт нет – большинство подписантов либо пожилые, либо неплатежеспособные. Новоселы сидят на узлах, в буквальном смысле боясь пошевелиться, - межкомнатные стены из гипсокартона крошатся от любого прикосновения, сантехника на соплях, лифты не работают. Многие тайком от соседей навещают старую квартиру. Там тоже не сахар, ни воды, ни света, но – хотя бы стены родные. Несколько человек по старой памяти пришли и на встречу с рабочей группой Госдумы на проспект Жукова, а потом принимали её у себя на Карамышевской набережной.

ИЗ РАЗГОВОРОВ С ЖИЛЬЦАМИ:

«Заехали… Одна дама решила делать ремонт. Начали обои снимать. Вот такая дыра в стене. Торчит стекловата. Там, куда ни ткнёшься, – то ванна оторвалась, то окно вывалилось. У меня соседке три раза меняли окно. Стяжки в доме нет. Линолеум миллиметровый, типа вот этой салфетки. Поднимают линолеум – там даже бетона нет, там пескобетон, пальцем ковыряешь – он разрушается. Украли всё, что могли украсть. Газету бы постелили на пол – было бы проще.»

Как получилось, что вы согласились на эту квартиру?

«Она изначально казалась неплохой. И там дожимали, говорили: «Давайте выезжайте быстрее. Дальше будет ещё хуже». Замглавы управы по строительству Сидоров: «Вам лучше въехать, иначе ваши варианты - Щербинка и Некрасовка, поскольку вы едете под «нужды города», а не по реновации».

«Людей откровенно запугивают. Либо въезжаете сюда, либо мы вам такую квартиру дадим, что вы сами на себе будете волосёнки рвать».

«Говорили: не поедете – мы в суд сразу подадим. Меня такая перспектива не устраивает. Я просто участвовал в судебном разбирательстве, когда по иску ДГИ выселяли семью с детьми малолетними, с инвалидами – это полный беспредел. Семью загнали в новостройку. Дом не оформлен, ничего нет, там тоже полная разруха была. Полгода без света, без всего вообще жили, фактически одни в подъезде, но хотя бы им дали в ближайшем доме. У нас тоже место хорошее. Квартира у меня меньше, существенно меньше. Но хоть что-то…».

А вам, тем кто подписал мену, уже выплатили деньги?

«Нам сказали: когда нас пропишут, тогда выплатят деньги. А прописка закрыта. Потому что мы не стоим на балансе ни у каких Мосэнерго, у нас нет управляющей компании. Про деньги я уже не верю. Их не дадут, замануха была, а я, дурак, соблазнился. Совесть мучает: людей подвел и себе плохо сделал.»

Ну вот, люди рыдают. А в соцсетях сочувствия маловато.

« Сколько раз я говорил «реноваторам»: ещё будете с кровавыми слезами грызть землю перед своими подъездами! Не поверили. Получайте! - пишет в Фейсбуке один умник, предвидевший такие события еще на заре реновации.

«В Хорошево-Мневниках - уже началась та самая «хреновация». И почему-то люди не в восторге от того, куда их переселяют. Зарубите себе на носу - переселять вас будут не так, как "говорят", а так как в законе написано, - пишет еще одна провидица. -"Собянин обещал" - аргументом в суде не является. Так что мы с огромным удовольствием будет наблюдать, как все те, кто так славил Собянина, начнут орать об ущемлении прав, когда дойдет дело до переселения. Возьмем попкорн и будем наблюдать».

Что тут скажешь… Наблюдать за несчастными людьми, попавшими в сети реновации, не большое удовольствие. Отслеживать хитрости и вранье чиновников, которые н а всех этапах процесса то тушкой, то чучелом продавливают выгодные только им варианты, - никакого попкорна не хватит. Остается одно: рассказывать всё, как есть, чтобы тысячи москвичей не наступали на те же грабли, что и жители с проспекта Маршала Жукова, а ретивые реноваторы включали голову, прежде чем стрелять по живым мишеням. Именно на этом настаивает рабочая группа Госдумы в Открытом письме московским властям. Публикуем его без купюр.

ОТКРЫТОЕ ПИСЬМО МОСКОВСКИМ ВЛАСТЯМ

Мы, нижеперечисленные члены рабочей группы по реновации при ГД РФ, возмущены вероломностью и полным наплевательством к человеческим судьбам московских властей и выражаем публичный протест против принятой последнее время в Москве политики «говорим и показываем по телевизору одно, а делаем совсем другое».

На «бесплатном лектории», в который приглашаемые чиновники московской мэрии превращают собрания рабочей группы в Государственной Думе РФ, нам рассказывали, что всё ещё только готовится и выводы делать преждевременно. Только когда, наконец, реновация зашагает по нашему многострадальному городу, будут посрамлены все противники благого дела улучшения жилищных условий граждан РФ – жителей г. Москвы. Настолько восхитительными окажутся предлагаемые варианты для переселения по программе реновации из отвратительных разваливающихся, насквозь пропитанных не только тараканами, но и микробами, хрущевок.

Однако жизнь показывает, что самые отъявленные скептики из нас были правы. Оказалось, что программу реновации очень удобно использовать для небывалого повышения эффективности расселения жителей, и на этом плюсы этой программы заканчиваются. Жители дома по адресу проспект Маршала Жукова, 20, корп. 1 одними из первых смогли убедиться в этом на собственном опыте.

Схема оказалась проста. Чтобы сэкономить и не предоставлять ни компенсаций, ни выбора жилья, полагающихся при изъятии собственности под государственные нужды при сносе дома под строительство метро (как было заявлено жителям дома изначально, еще весной), московские власти втащили дом в реновацию в июне 2017.

И уже в октябре, пока официальные лица отвлекали общественность шоу-румами на ВДНХ, публичными репортажами из домов с доделывающимся ремонтом, жителям дома 20, корп. 1 по проспекту Маршала Жукова местные власти прислали предложение ознакомиться с 1 (одним) предлагаемым вариантом переселения и в течение 3-х дней принять решение. После этого, прождав меньше 2-х месяцев, по команде начали разбирать дом и отключать электричество, воду, газ, телефон и ТВ, не дожидаясь освобождения квартир ни теми, кто подписал договор мены не глядя, ни теми, кто рассчитывал на предложение других вариантов переселения по закону №21 г. Москвы.

В результате 10 декабря обычные жители, без юридического образования и связей, семьи с детьми, инвалиды и пожилые остались в своих квартирах на проспекте Маршала Жукова, д. 20, корп. 1 без отопления, без воды, без света. Справедливости ради следует заметить, что ночью свет и воду давали. За день продукты в холодильнике успевали разморозиться, за водой для обеда и ужина приходилось ходить в магазин, но кто же на это смотрит в нашей процветающей стране? И не к такому привыкли.

А что же предложили людям в качестве нового жилья по программе реновации? Полный неликвид с точки зрения рынка. Экономия на фундаменте в доме, построенном на берегу Москва-реки. Плывущие стены с трещинами и грибком. Видимость ремонта эконом-эконом-класса. Отсутствие компенсаций за несделанный ремонт. Единственный вариант нового жилья. И меньше даже 60 дней на переезд.

Мы, участники РГ ГД РФ по реновации, выехали 14.12.17 г. по адресу проспект Маршала Жукова, д. 20, к. 1, чтобы всё увидеть своими глазами и поговорить с жителями лично. И теперь, возмущенные увиденным и услышанным до глубины души, мы обращаемся к законодательной власти нашей страны, тем самым исполняя свои прямые обязанности общественного контроля реализации программы реновации. Данные обязанности мы добровольно приняли на себя 06.06.2017 г., согласившись с предложением председателя Государственной Думы РФ Володина В. В. войти в рабочую группу по реновации ГД РФ.

Мы требуем:

​ срочного вмешательства в ситуацию и недопущения варварского отношения к гражданам РФ.

​ незамедлительного принятия мер по запрету начала реализации программы реновации до проработки в полном объеме ее юридической и экономической составляющих

​ проведения расследования и принятия мер по недопущению нарушения на местах законных требований и обещаний, высказываемых официальными лицами.

​ изложения на ближайшем заседании рабочей группы по реновации ГД РФ итогов по вышеизложенным пунктам.

18.12.2017 г. мы уведомили о ситуации на проспекте Маршала Жукова, д. 20, к. 1 и о наших требованиях куратора, руководителя и одного из основных участников рабочей группы по реновации ГД РФ: Володина В.В., Толстого П.О. и Хованскую Г.П. Наше заявление было принято и переслано для проверки из Думы в мэрию практически сразу (уведомление об этом мы получили 19.12.17 г.).

За прошедшую неделю ситуация в доме не изменилась. Дом продолжают разрушать, снимают окна, срезают ограждения балконов. Телевизионную антенну обратно и не подключили, так что Новый год жители дома встретят без телевизора.

Мы публикуем это открытое письмо, чтобы не дать возможности московским властям отмолчаться. Мы в очередной раз уведомляем всех заинтересованных лиц, что мы требовали с самого начала и будем продолжать требовать от московских властей:

​ сначала тщательно прорабатывать все механизмы переселения по программе реновации, и только все хорошо продумав и спланировав, позволять себе вмешиваться в жизнь москвичей

​ обеспечить эффективный само контроль власти на местах, а не посылать несчастных жителей на три буквы – в суд.

Если наши требования будут оставлены без внимания, мы будем требовать проведения экстренного заседания рабочей группы (возможно, сокращённым составом) с приглашением префекта СЗАО для обсуждения ситуации и поиска решений.

Активные члены рабочей группы ГД РФ:

Кочина Вера, Юрчук Евгения, Курганский Сергей, Киршенин Константин, Крючкова Анастасия, Хорошилов Василий» .

Программа замены почти всех пятиэтажек Москвы на новостройки претендует на статус крупнейшего градостроительного проекта постсоветской России. В ближайшие годы в столице планируется снести дома общей площадью 25 миллионов кв.м, в которых проживают 1,6 миллиона человек. Российское агенство правовой и судебной информации (РАПСИ) провело комплексное расследование о причинах появления этой программы, ее плюсах и минусах для простых жителей, а также возможных альтернативных сценариях, решающих проблему и минимизирующих негативные эффекты.

Приводим этот анализ для наших читателей.

О начале разработки программы реновации жилья в Москве стало известно 21 февраля. Речь идет о сносе 25 миллионов кв.м., по словам мэра столицы Сергея Собянина, «некомфортного, по большому счету, ветхого жилья», и строительства на их месте, предположительно, 35,14 миллиона кв.м нового жилья.

На сайте Госдумы 10 марта появился разработанный группой депутатов законопроект, призванный максимально облегчить реализацию этой задачи. Документ разрешает в Москве сносить пятиэтажки и «конструктивно аналогичные» дома группами, по усмотрению властей. Переселенцам предлагается давать «равнозначное» жилье в том же или соседнем районе Москвы.

Эксперты считают, что расселение пятиэтажек по новой программе займет от 8 до 20 лет. В последние годы в Москве строилось примерно по 5 миллионов квадратных метров в год, что позволяло обеспечить квартирами около 200 тысяч человек. Если будет сохранен подобный темп и все построенное жилье будет отдаваться исключительно переселенцам, то каждый житель сносимых хрущевок получит новую квартиру в течение восьми лет.

Очевидно, что это практически невыполнимые условия, а значит, в действительности, данный процесс затянется приблизительно лет на 15–20. По имеющейся на данный момент информации, скорее всего, к осени 2017 года будут выбраны территории, которые лучше сносить в первую очередь. Критерием выбора может служить как местоположение домов, так и серии зданий, во многих из которых износ не превышает 50% и они вполне способны функционировать без проблем больше 20 лет, тогда как другие находятся на грани аварийного состояния.

Эксперты делят хрущевки на три типа: блок, панель, кирпич. Логичнее всего начать снос с самых дешевых панельных домов. Их больше всего в Кузьминках (примерно половина жилого фонда), Капотне, Царицыне, Зюзине (примерно по трети жилфонда) и Северном Измайлове (примерно четверть). На втором месте по стоимости и качественным характеристикам - блочные дома. Их больше всего в Зюзине, Бескудникове, Марьиной Роще, Останкине и Капотне (примерно 20–30% жилфонда в этих районах).

Кирпичные пятиэтажки считаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения. Они вполне могут простоять еще не менее 20 лет. Тем более, что основная концентрация их располагается на окраинах столицы, где не так экономически выгодно сносить старые дома и строить новые, как в центре Москвы. Больше всего таких квартир в Силине, Марфине, Нижегородском, Измайлове и Южном Тушине. Однако, скорее всего, чиновники будут ориентироваться, в первую очередь, не на качество домов, а на место их расположения. Первым делом под снос, вероятно, попадут те здания, которые стоят на наиболее ценных столичных землях. Строительство жилья на месте снесенных пятиэтажек в центральных и других элитных районах столицы позволит оперативно продать квартиры в новостройках по высокой цене, что может быстро перекрыть затраты на переселение жильцов. Причем снести могут даже сталинки, что позволяет неопределенность формулировки в законопроекте - «аналогичных по конструктивным характеристикам». Документ дает возможность чиновникам в любой момент самостоятельно определять и корректировать перечень серий и шифров домов «первого периода индустриального домостроения», подлежащих сносу.

На данный момент известно, что первым делом планируется сносить дома серий I-515, I-510, однако этот план может быть в любой момент изменен.

ПРЕДПОСЫЛКИ НОВОЙ ПРОГРАММЫ

Вопрос о сносе хрущевок на встрече Собянина с президентом возник не случайно. После подсчета баланса годового бюджета за 2016 год, крайне успешного года для Москвы, вопрос о необходимости запуска второго этапа программы сноса всех пятиэтажек в столице поднимался все чаще.

В начале февраля 2017 года на заседании совета муниципальных образований с участием Собянина об этом заявили муниципальные депутаты, а на заседании Мосгордумы 13 февраля уже городские депутаты объявили о намерении направить специальное обращение к мэру Москвы по сносу пятиэ​тажек.

Однако 10 февраля руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин говорил, что старт второго этапа программы «не просто крайне сложен, но и практически невозможен». Среди трудностей он выделял «и отсутствие стартовых площадок для переселения, и необходимость совмещения интересов жителей, инвесторов и города, а также крайне неудовлетворительное состояние внутриквартальных инженерных сетей, которые необходимо полностью перекладывать».

Кроме того, до сих пор не завершена почти проваленная первая программа сноса пятиэтажек. Она была утверждена еще в 1999 году, когда планировалось демонтировать 1722 ветхих дома за 10 лет. Однако же, процесс не завершен по сей день, спустя 18 лет. Осталось снести еще 71 хрущевку.

Кроме того, еще недавно городские власти утверждали, что при современном капитальном ремонте дома хрущевки несносимых на тот момент (в т. ч. все тех же I-515, I-510) серий могут прослужить до 150 лет.

Именно большие проблемы с реализацией программы капремонта в Москве эксперты называют одной из важнейших причин, почему столичные власти могут быть сильно заинтересованы в массовом сносе старого жилья.

По данным Росстата, жилищный фонд Москвы составляет около 234 миллионов кв. м. Согласно данным программы «Жилище» на 2012–2018 годы, половина жилых домов в городе нуждается в капремонте. В реальности, за это время в Москве было отремонтировано лишь несколько десятков домов. Подсчитав инвестиции в капитальный ремонт, чиновники обнаружили, что дешевле построить новое жилье, чем ремонтировать имеющееся.

Согласно Жилищному кодексу, жильцам, чьи дома включат в программу сноса, должны вернуть уплаченные взносы. Однако, мэр Москвы уже объявил, что «те взносы (на капремонт), которые граждане заплатили, мы пустим на реновацию этих кварталов, они пойдут для того, чтобы ускорить программу строительства новых домов». Соответственно, возврата уплаченных на ремонт сносимых домов средств ждать не стоит.

ПОЗИТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

В большинстве случаев на месте снесенных хрущевок появятся новые дома высотой около 20 этажей. Собянин пояснил, что речь идет о монолитных домах либо «панелях» нового поколения. После сноса пятиэтажек в новые квартиры переедет 1,6 миллиона человек. На большую площадь могут претендовать очередники, которых в хрущевках около 25 тысяч (примерно треть от общего числа очередников в городе).

По официальной версии, переселенцам предложат «благоустроенное жилое помещение». По словам столичного мэра, количество комнат не изменится, а жилая площадь будет не меньше, чем в старых квартирах. Однако общая площадь увеличится примерно на 20% за счет кухонь, с 6 до 8 и более кв.м., и санузлов.

Первоначально говорилось, что расселение будет происходить поквартально По словам министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, жильцов сносимых домов будут переселять в маневренный фонд, а освободившаяся территория будет застраиваться.

Однако по последним данным, озвученным Собяниным, «не будет никакого временного переселения, из старых пятиэтажек жители будут переезжать сразу в новые квартиры». Мэр пояснил, что программа будет работать по принципу «волнового переселения»: «Жители получают новые квартиры - расселенные пятиэтажки сносят - на их месте строят новые дома - квартиры в них получают жители следующих пятиэтажек, и так по цепочке», - утверждает Собянин.

Москвичи могут переехать в другой район только по собственному желанию (за исключением жителей Центрального и Зеленоградского АО, а также ТиНАО, которых планируется расселять в пределах своего административного округа).

НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

На неприятные размышления наводит тот факт, что пока практически ничего не говорится про социально-пространственную модель реализации программы. А ведь при заявленных масштабах проекта это должна была бы оказаться программа пространственной трансформации города. Московские власти получают беспрецедентный шанс изменить лицо города, перестроить его, согласно новейшим требованиям и достижениям урбанистики, превратив столицу в один из ведущих городов мира. Для этого есть почти все ресурсы и возможности. Однако же, судя по полному молчанию на этот счет, тема трансформации города, как единого урбанистического пространства, даже не рассматривается. Более того, нет никакого намека даже на то, что на месте пятиэтажек будут парковые зоны. Появление же на месте относительно свободно стоявших пятиэтажек высотной застройки грозит радикальным ухудшением, в частности, транспортной ситуации внутри ТТК и на подъездах к нему. Да, новые квартиры, видимо, будут более современные, но создаваемая среда - маргинальная. Тем самым, качество жизни людей (как переселяемых, так и тех, кого переселение не коснется), может серьезным образом ухудшиться.

Нынешние городские нормативы позволяют увеличить плотность застройки на высвобожденных площадках в 2,5–3 раза. Сейчас пятиэтажки занимают 8–10 тысяч кв.м на 1 га., а нормативы позволяют занимать до 25 тысяч кв. м на 1 га. Нет причин сомневаться, что застройщики будут ориентироваться на верхний предел этого норматива (тем более, что альтернативных мест для строительства почти не осталось). Примерно так и произошло в первую волну сноса: на месте 6,1 миллиона кв.м. пятиэтажек было построено около 21 миллиона кв.м нового жилья.

Таким образом, даже при первом этапе сноса хрущевок в столице, когда было значительно больше пространства для маневров у чиновников, уплотнение произошло с коэффициентом 3,3%. И это при том, что в Москве плотность населения существенно превышает аналогичные показатели крупных городов Европы и Северной Америки. Сегодня Москва все больше превращается в «муравейник», похожий на восточно-азиатские города или, например, Мехико.

Соответственно, уже сегодня Москва входит в тройку мировых лидеров по самым большим пробкам на дорогах, в случае дальнейшего уплотнения города недостаток дорог и внеуличных коммуникаций станет только выше. Излишне пояснять, что с аналогичными проблемами столкнутся пользователи метро, да и по запасу прочности социальной инфраструктуры, такой как больницы, поликлиники, школы, детские сады и даже продуктовые магазины, есть большие вопросы. Пока от мэрии никакой попытки дать сколь-либо четкий ответ на этот вопрос замечено не было.

Другой существенной проблемой для переселения жителей пятиэтажек является выбор мест для стартового строительства, куда будут переселять жителей первых сносимых домов - что задаст настроение ходу выполнения всей программы. Свободные пятна в районах жилой застройки практически целиком выбрали в первую волну расселения. Сейчас еще что-то можно найти на территории, в первую очередь, промзон, в техзонах РЖД, под ЛЭП и подобных не самых приятных для жизни участках.

От 50 до 60 миллионов кв.м недвижимости можно построить в промзонах столицы, сообщил заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин. Но только если будут реализованы все проекты. Пока же до реальной стройки доходит только 30% «градостроительных решений» по реорганизации промышленных территорий. Что характерно, город разрешил увеличить плотность застройки промзон с максимальных 10 тысяч кв.м до 15 тысяч кв.м на 1 га. Думается, комментарии излишни.

ПРАВОВЫЕ ПРЕЦЕДЕНТЫ

Поскольку основанием для включения дома в программу реновации, согласно законопроекту, вероятно, станет не степень износа здания, не его серия и год постройки, даже не этажность, а расположение дома на территории, включенной в зону реновации, существует опасность, что на практике любой объект недвижимости может оказаться под угрозой сноса по решению городских властей.

Вызывает удивление, что проект нового закона фактически сводит на нет действие положений федеральных Градостроительного и Земельного кодексов, правил землепользования и застройки. Отменяются действующие нормы по определению ветхости и аварийности жилья как критерия для сноса, а также приводятся к режиму чрезвычайного положения сроки принятия решения по сносу, уведомления жителей дома и принятия ими решения.

Все это ставит под вопрос действенность российских законов, не говоря уже о жизнеспособности института частной собственности.

Пока еще действующее законодательство предоставляет собственнику право отказаться от переселения или выбрать денежную форму возмещения в случае сноса дома. Кроме того, оно не ограничивает его временными рамками для принятия решения о заключении договора перехода прав собственности, что, в принципе, соответствует международной практике. Новый законопроект лишает москвичей всех этих базовых прав, частично возвращая к правовым нормам Советского Союза.

Документ лишает жителей домов, попавших в программу реновации, права отказаться от переселения или получить денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение. В законопроекте закреплена возможность принудительно выселить жителя через суд, если он в течение двух месяцев после принятия решения о сносе дома не примет предложенный городскими властями вариант переезда. При том, что, например, изъятие земель для госнужд занимает срок до одного года.

На данный момент, в контексте правовых последствий, наиболее опасной частью законопроекта, облегчающего снос хрущевок в Москве, является то, что собственники квартир, по сути, могут лишиться гарантированной Конституцией РФ судебной защиты права частной собственности.

Фактически происходит ограничение граждан на право оспаривать в процессуальном порядке факт принудительного переселения. Если переселенец решит оспорить в суде нормативные акты правительства Москвы, в частности, о включении дома в программу реновации, согласно законопроекту, это не должно останавливать судебный процесс о подготовке к его выселению из квартиры.

Иск можно будет подавать только в отношении равноценности предоставляемого жилого помещения. Если за 60 дней хозяин квартиры не подпишет соглашение, его можно будет лишать права собственности, причем делать это по решению суда первой инстанции и фактически без права ответчика на апелляцию.

Опрошенные «Коммерсантом» адвокаты отмечают, что теория права характеризует такие случаи, как предлагаемую норму о переходе права собственности на жилье от собственника к городу фактически на основании одного лишь решения о выводе дома из эксплуатации, «как национализацию имущества».

Не менее странным выглядит предоставляемая законопроектом чиновникам возможность фактически игнорировать установленные федеральным законодательством технические и санитарные требования. В том числе, требования пожарной и санитарной безопасности. Так что речь идет не только об угрозе комфорта и качества жизни граждан после переселения, но и об уровне защиты их жизни и здоровья. Важно заметить, что в законопроекте о реновации не прописаны сроки его действия и другие ограничения, что позволяет использовать его как бессрочный. Таких полномочий у городских властей в постсоветсткой истории России еще не было, даже во время подготовки к Олимпиаде в Сочи. Подобная формулировка закона в будущем может позволить сносить любые строения, любой этажности и даты постройки на подходящей для застройки территории. Таким образом, можно согласиться с мнениями юристов, звучащими в СМИ, блогах и соцсетях, что самым тревожным в новом законопроекте является угроза нанесения существенного удара по институту частной собственности в России. Такой ущерб базовой для простых граждан социально-правовой ценности и потеря ими веры в незыблимость юридических гарантий сохранения частной собственности может иметь непредсказуемые последствия для всего правового климата страны. А также стать причиной возвращения общества к поиску способов решения своих проблем в рамках мировоззрения правового нигилизма.

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СЦЕНАРИИ

РАПСИ провело расследование, во сколько этот проект обойдется городу и всем жителям столицы. Также мы попытались найти альтернативные способы качественного улучшения условий жизни в старых домах без их сноса и переселения.

Программа по сносу 25 млн кв.м. пятиэтажного жилья может обойтись бюджету Москвы в 2,5–3 трлн руб. Это без учета благоустройства и социальной инфраструктуры. Из этой суммы работы непосредственно по сносу жилья предположительно будут стоить от 30 до 200 млрд руб, по оценкам разных участников строительного рынка.

Из городского бюджета на финансирование проекта по предварительным оценкам будет выделено около 1 трлн. Если программа затянется на 10 лет, то, получается, по 100 млрд в год. Для сравнения, на всю транспортную программу в год выделяется около 300 млрд руб. Есть большой риск, что такие расходы могут означать замораживание других проектов по развитию Москвы на 5–10 лет.

Непосредственный материальный ущерб от программы реновации могут ощутить даже те собственники жилья в Москве, в чьих районах не будет происходит снос и строительство домов. Ведь ожидающийся рост предложения недорогого жилья вблизи от метро в большом количестве грозит демпингом цен, а также заморозит интерес к вторичному жилью. По данным ряда риэлторов, спрос на него упал со времени объявления о намерении запуска программы реновации почти вдвое.

Особо велики риски у ипотечников. В результате переселения в менее престижный район стоимость заложенных квартир может существенно снизиться, что может произвести эффект сходный с последствиями валютной ипотеки после скачка курса валют.

Кроме того, владельцы ипотечных квартир в домах, подлежащих реновации, оказываются в юридическом вакууме. Гражданский кодекс прописывает замену залогов в случае принудительного изъятия, однако потребуется новая оценка и расходы на переоформление. По словам адвокатов, действующее законодательство позволяет банкам, при прекращении права собственности на жилье по инициативе муниципальных властей, потребовать досрочного погашения кредита.

Но в наиболее тяжелой ситуации могут оказаться владельцы коммерческой недвижимости. Пока в отношении хозяев магазинов, кафе, аптек, парикмахерских, химчисток нет никаких гарантий и даже обещаний прав сохранения района или округа при компенсации.

Это ставит под угрозу существование малого и среднего бизнеса, поскольку для заведений такого рода территориальное расположение является базовым залогом успеха и выживания. Кроме того, стоимость аренды помещений в новых домах, по всей логике, будет значительно превышать нынешнюю арендную плату. Очевидно, что эта проблема не ограничивается непосредственно владельцами магазинов - речь идет о десятках тысяч рабочих мест, налоговых поступлениях и социальной стабильности.

ТРЕТИЙ ПУТЬ

У тех, кто не хочет переезжать из своих хрущевок, помимо акций протеста и суда, есть и третий путь попытаться избежать такой участи. Московские законы позволяют производить реконструкцию пятиэтажек на основе самоорганизации граждан. Уже есть примеры перестройки старых зданий их жителями за счет собственных и привлеченных средств, без участия властей и бюджетных денег. Такое решение не только дает некоторые гарантии от сноса (полные гарантии сегодня не имеет, пожалуй, ни один дом в Москве), но предоставляет жителям дома новые жилплощади по минимальной цене. По оценкам архитекторов, более 400 пятиэтажек в Москве возможно эффективно реконструировать даже в элитное жилье. В конце 2014 года власти разрешили достраивать многоквартирные дома. Столичная мэрия тогда даже призывала жителей кирпичных, блочных и панельных 3-5-этажных домов с железобетонными перекрытиями постройки до 1965 года начинать реконструкцию без отселения. Разрешалось заниматься обстройкой и надстройкой, добавляя малоэтажную мансарду, а порой даже пристраивая отдельные жилые секции.

Согласно закону, чтобы стать кандидатом на участие в программе, дом должен соответствовать следующим критериям: этажность - не более пяти этажей; объект принадлежит группе кирпичных (блочных) домов «сталинских» серий или домов, построенных по индивидуальным проектам, с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона; удаленность от объектов улично-дорожной сети - не менее трех метров; объект находится вне зон ограничения градостроительной деятельности и не имеет градостроительных ограничений; высота потолков - около трех метров; расчетный износ здания на текущий год - не более 50%; год постройки - с 1950 по 1965, включительно; количество квартир - не более 40.

В одобренной концепции верхние этажи должны опираться на каркас, который возводится вокруг дома. Благодаря этому, жители базового строения получат за счет нового каркаса до 30 дополнительных метров. Жители дома, став финансовыми участниками проекта, получают возможность купить новые квартиры по строительно-монтажной стоимости, и даже теоретически получить их бесплатно, если продажа верхних этажей покроет расходы на реконструкцию и принесет прибыль.

Власти тогда признавали, что в настоящее время несколько сотен московских жилых домов общей жилой площадью один миллион квадратных метров могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой. Город в таком случае не несет финансовых затрат на улучшение жилищных условий горожан. Однако почти никакой быстрой выгоды бюджету это не несет, поэтому недавний проект принципиально забыт и сегодня речь идет только о сносе.

В Москве можно ознакомиться с успешными примерами реализации такого эксперимента. Еще в начале 2000-х на проспекте Маршала Жукова одна из пятиэтажек была превращена в семиэтажный дом без отселения жителей. В доме произвели полный ремонт с заменой сантехники и инженерных коммуникаций, а также оборудовали лифт и мусоропровод.

Самый известный реконструированный таким способом дом находится по адресу ул. Мишина, 32 в Савеловском районе Москвы. Там жильцы перестроили без отселения, без бюджетного финансирования и федеральных программ обычную хрущевку в жилье премиум-класса, получив по дополнительной комнате к каждой квартире.

Четырехэтажное, 16-квартирное здание 1958 года постройки после реконструкции получило 30 новых квартир. Итоговая смета составила около 250 млн рублей и включала в себя реконструкцию здания, строительство индивидуального теплового пункта и подземного паркинга, установку новых стеклопакетов, кованых ограждений и гидравлических лифтов, замену всех коммуникаций и т.д.

За счет «обстройки» дома каждая квартира увеличилась на 18–34 кв.м. вне зависимости от того, вкладывали жильцы свои деньги в строительство или нет. В пяти надстроенных этажах жильцы дома получили однокомнатные квартиры площадью 54 метра, двухкомнатные - по 72–84 метра, трехкомнатные - по 90–120 метров и уникальные двухуровневые квартиры по 150–156 метров. На старте строительства стоимость одного метра в них составляла 45 тыс. рублей.

Ресурсы, которые могут инвестировать в реконструкцию жители и собственники многоквартирных домов, без привлечения бюджетных средств, довольно разнообразны: взносы жителей, земельный участок, различные фонды, возможность повышения этажности дома, разного рода программы кредитования. Благодаря этому в городе могло развиться малое и среднее строительство.

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

Таким образом, единственным серьезным аргументом в пользу сноса пятиэтажек вместо их реконструкции остается то, это якобы дешевле. Однако опыт реконструкции жилых домов в Восточной Германии полностью опровергает и этот тезис. Так же, как вид советских домов в Польше и Эстонии после реконструкции показывает, что они могут быть гораздо более удобными, чем даже новые панельные дома, которые предлагается строить на их месте.

Например, стоимость модернизации домов в бывшей ГДР составила около 30% от стоимости вновь возводимого жилья. А уровень энергоэффективности после проведенной модернизации соответствует действующему в Германии стандарту энергоэффективности.

Немецкая хрущевка до переделки

После переделки

Всего в Восточной Германии реконструировали 2 миллиона 180 тысяч квартир в сборных домах, это примерно о 22 тысячах домов. Москву принято сравнивать с Берлином, так вот там было модернизировано полностью 60% панельных домов, а частично - 25%. Причем все работы по реконструкции были проведены без отселения жильцов.

В ходе работ по реконструкции жилых домов в Германии осуществлялисьтакие мероприятия, как замена покрытия крыши; утепление технического этажа; утепление фасадов с декоративным оформлением здания; замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации; утепление перекрытий подвала с его санацией; санация балконов; санация подъездов; монтаж лифта в наружной части здания (при отсутствии лифта); замена инженерных коммуникаций в здании; замена радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков; устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры; установка квартирных счетчиков потребления воды; устройство теплового узла в подвале здания и коллективных счетчиков расхода газа, воды; обустройство придомовой территории.

Таким образом, немцы доказали, что нет никаких технических и экономических препятствий для обеспечения соответствия эксплуатации панельных домов типа хрущевок даже таким высоким требованиям, как энергоэффективность в странах Евросоюза. Комфортность проживания и архитектурный облик, по оценкам европейских экспертов, в этих домах обеспечиваются на уровне современных требований.

Опыт реконструкции жилого фонда по немецким технологиям имеется и в России. В 2004 году в Москве проводились работы по модернизации пятиэтажек. Достигнутые технические результаты были аналогичны результатам, полученным в Восточной Германии. И что особенно важно, стоимость затрат по санации оказалась в два раза ниже затрат, которые необходимо было бы понести при переселении жителей во вновь построенные дома.

Исследования МАРХИ показали, что 20–30% предназначенного к сносу фонда можно реконструировать на основе современных идей и приемов энергоэффективной, экологической, среднеэтажной высокоплотной архитектуры.

Так что, получается, единственным аргументом против сохранения и гуманного обновления нынешнего облика Москва, является материальная выгода от сноса и плотной застройки новых участков в относительно престижных и востребованных районах столицы. А также отсутствия желания и готовности у жителей заняться осознанным, организованным управлением своей собственностью. Возможно, имеются и другие причины, но они выходят за рамки правового пространства, а значит не являются темой нашего исследования.